Alokairu-merkatuan duten eragina

Etxebizitza-merkatu tentsionatuko eremuen izendapenak gero eta garrantzi handiagoa hartu du Espainiako etxebizitzaren inguruko eztabaidan, Etxebizitzarako Eskubideari buruzko maiatzaren 24ko 12/2023 Legea indarrean sartu zenetik. Donostia-San Sebastián, Gipuzkoako beste udalerri batzuekin batera, figura hori dagoeneko aplikatzen den edo aztertzen ari den eremuen artean dago.

Artikulu honetan araudiaren oinarrizko alderdiak, Gipuzkoako egoera eta alokairu-merkatuan izan ditzakeen ondorioak aztertzen dira.

Zer dira eremu tentsionatuak?

Etxebizitza Legeak ezartzen du eremu bat tentsionatu izendatu daitekeela gutxienez baldintza hauetako bat betetzen denean:

1. Etxebizitzaren batez besteko kostuak —alokairua edo erosketa, hornidurak eta oinarrizko gastuak barne— eremuko etxeen batez besteko diru-sarreren % 30 gainditzen duenean.
2. Etxebizitzaren prezioak azken bost urteetan metatutako igoera izan duenean, KPIaren gainetik % 3 baino handiagoa.

Izendapena autonomia-erkidegoei dagokie, dagokion eskaera egin eta ofizialki argitaratu ondoren.

Donostia-San Sebastiángo eta Gipuzkoako egoera

• Izendapen ofiziala: Donostia-San Sebastián eremu tentsionatu izendatu zuten 2025eko uztailean, BOEn argitaratutakoaren arabera.
• Kaltetutako barrutiak: Etxebizitzaren Euskal Behatokiaren txostenen arabera, Donostiako barruti gehienek ezarritako baldintzak betetzen dituzte.
• Beste udalerri batzuk: Gipuzkoan, Errenteria bezalako udalerriak dagoeneko izendatu dituzte, eta beste batzuk ebaluazio-prozesuan daude.

Alokairu-merkatuan dituen ondorioak

Araudiak hainbat neurri ezartzen ditu, alokairu-prezioen finkapenean eta eskuragarri dagoen eskaintzan eragina dutenak:

• Erreferentzia-indizea: Alokairu-kontratu berrietan, bereziki etxebizitza-jabe handien kasuan, prezioak Administrazioak argitaratutako erreferentzia-indizera egokitu behar dira.
• Kontratuen berritzea: Eremu tentsionatuetan errenten eguneratzea mugatzen duten neurriak ezartzen dira.
• Pizgarri fiskalak: Erreferentzia-indizeen azpitik egiten diren alokairu jakin batzuetarako hobariak aurreikusten dira.
• Eskuragarri dagoen eskaintza: Zenbait ikerketek adierazten dute araudiak eragina izan dezakeela jabeek alokairura bideratzen duten etxebizitza-kopuruan.

Nori eragiten dio eremu tentsionatuen izendapenak?

Figura honen aplikazioak higiezinen merkatuko hainbat eragileri eragiten die:

• Maizterrei: Kontratu berrien eta berritzeen prezioak parametro ofizialetara egokitzen dira.
• Jabe partikularrei: Haien egoera kontratuak ezarritako indizeen gainetik edo azpitik daudenaren araberakoa izango da.
• Etxebizitza-jabe handiei: Prezioak finkatzeko betebehar zorrotzagoak dituzte.
• Administrazio publikoei: Eremu tentsionatuen kontrola, jarraipena eta eguneraketa kudeatu behar dituzte, eta etxebizitza-politika osagarriak sustatu.

Etorkizuneko aurreikuspenak

Aurreikusten da datozen hilabeteetan Gipuzkoako udalerri gehiago eremu tentsionatu izendatzea, etxebizitza-prezioei eta familien ahalegin ekonomikoari buruzko txosten teknikoen arabera.

Era berean, erreferentzia-indizeak pixkanaka fintzea espero da, auzoen eta etxebizitza-tipologien araberako zehaztasun handiagoarekin.

Gakoa izango da ikustea nola bilakatzen diren alokairuko etxebizitzen eskaintza eta eskaria araudi-esparru berri honen barruan.

Ondorioa

Donostia-San Sebastián eremu tentsionatu izendatzeak aldaketa garrantzitsua dakar alokairu-merkatuan. Araudi-esparruak alokairu-kontratuetarako parametro argiak ezartzen ditu eta prezioen etorkizuneko bilakaeran eragina izango duen erreferentzia-indize bat finkatzen du.

Neurri horien jarraipenak aukera emango du datozen urteetan Gipuzkoan etxebizitzarako sarbidean eta merkatuaren egonkortasunean duten benetako eragina ebaluatzeko.