Impacto en el mercado del alquiler

La declaración de zonas de mercado residencial tensionado ha ganado relevancia en el debate sobre vivienda en España tras la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda. Donostia-San Sebastián, junto con otros municipios de Gipuzkoa, se encuentra entre las áreas donde esta figura ya se aplica o se está estudiando.

En este artículo se repasan los aspectos normativos básicos, la situación en Gipuzkoa y los posibles efectos sobre el mercado del alquiler.

¿Qué son las zonas tensionadas?

La Ley de Vivienda establece que una zona puede ser declarada tensionada cuando se cumple al menos uno de estos criterios:

1. El coste medio de la vivienda (incluido alquiler o compra, suministros y gastos básicos) supera el 30 % de la renta media de los hogares de la zona.
2. El precio de la vivienda ha experimentado un incremento acumulado en los últimos cinco años superior al 3 % por encima del IPC.

La declaración corresponde a las comunidades autónomas, previa solicitud y publicación oficial.

Situación en Donostia-San Sebastián y Gipuzkoa

• Declaración oficial: Donostia-San Sebastián fue declarada zona tensionada en julio de 2025, según el BOE.
• Distritos afectados: Informes del Observatorio Vasco de la Vivienda señalan que la mayoría de los distritos de Donostia cumplen los requisitos establecidos.
• Otros municipios: En Gipuzkoa, localidades como Errenteria ya han sido declaradas, y otros municipios se encuentran en proceso de evaluación.

Efectos en el mercado del alquiler

La normativa introduce una serie de medidas que inciden en la fijación de precios y en la oferta de vivienda en alquiler:

• Índice de referencia: En nuevas contrataciones de alquiler, especialmente en el caso de grandes tenedores, los precios deben ajustarse al índice de referencia publicado por la Administración.
• Renovación de contratos: Se establecen límites en la actualización de rentas en zonas tensionadas.
• Incentivos fiscales: Se prevén bonificaciones para determinados supuestos de alquiler por debajo de los índices de referencia.
• Oferta disponible: Algunos estudios apuntan a que la regulación puede influir en la cantidad de viviendas que los propietarios destinan al alquiler.

A quién afecta la declaración de zonas tensionadas

La aplicación de esta figura tiene impacto en diferentes actores del mercado:

• Inquilinos: El precio de nuevos contratos y renovaciones se ajusta a los parámetros oficiales.
• Propietarios particulares: Su situación depende de si sus contratos se sitúan por encima o por debajo de los índices establecidos.
• Grandes tenedores: Están sujetos a mayores obligaciones en la fijación de precios.
• Administraciones públicas: Deben gestionar el control, seguimiento y actualización de las zonas tensionadas, además de impulsar políticas complementarias de vivienda.

Perspectivas de futuro

Se prevé que más municipios de Gipuzkoa sean declarados zonas tensionadas en los próximos meses, en función de los informes técnicos de precios y esfuerzo económico de los hogares. También se espera un ajuste progresivo de los índices de referencia, con mayor precisión por barrios y tipologías de vivienda.

La clave estará en cómo evolucione la oferta y la demanda de vivienda en alquiler dentro de este nuevo marco regulatorio.

Conclusión

La declaración de zonas tensionadas en Donostia-San Sebastián supone un cambio relevante en el mercado del alquiler. El marco regulatorio fija parámetros claros para los contratos de arrendamiento y establece un índice de referencia que condicionará la evolución futura de los precios.

El seguimiento de estas medidas en Gipuzkoa permitirá evaluar en los próximos años su efecto real sobre el acceso a la vivienda y la estabilidad del mercado.

Son muchos los clientes que preguntan sobre los avances a la hora de comprar una vivienda de obra nueva frente una de segunda mano.

En pocos años, la evolución ha sido significativa con calificaciones energéticas A, viviendas eficientes, increíblemente, insonorizadas, aisladas, con ventilaciones mecánicas, buscando la mejor iluminación natural, el confort y entre tanto avance, contamos con la AEROTERMIA.

Es el sistema ideal para calentar e incluso refrigerar viviendas, incluso en el suministro de agua caliente sanitaria (ACS).

¿QUÉ ES LA AEROTERMIA?

Explicado rápidamente, la aerotermia son bombas de calor que extraen la energía ambiental contenida en el aire mediante un ciclo termodinámico para aportar calefacción en invierno, refrigeración en verano y agua caliente todo el año.

Los vidrios bajo emisivos, son vidrios que tienen la capacidad de reflejar la energía solar evitando que buena parte de ella entre en la vivienda. Ayuda a mantener en invierno el interior de la calefacción en tu vivienda de la misma forma que en verano ayuda a mantener el frío del equipo de aire acondicionado. Esto supone un ahorro considerable de energía ya que tendremos menos pérdidas por nuestras ventanas. 

Es un tratamiento químico aplicado a una de las caras del vidrio. La lámina va colocada en la parte interior del vidrio que va al lado exterior.

ARTÍCULO DEL DIARIO VASCO

Para entrar en el artículo original: https://www.diariovasco.com/suplementos/brandedcontent/inmobiliaria-elizalde-profesionalidad-20200522164257-nt.html

El sector inmobiliario no está exento de los cambios que el Coronavirus está provocando en la manera de pensar y actuar de la sociedad. Están surgiendo nuevas tendencias respecto a las zonas donde la gente quiere vivir y se han implementado nuevas normas que van a condicionar sobremanera las futuras visitas a inmuebles.

En la inmobiliaria Elizalde afrontan esta complicada situación con optimismo, pero conscientes de que su futuro está en manos de la gestión de la crisis, su duración y la repercusión que vaya a tener en la economía.

En estos momentos cobra especial importancia encargar la gestión de un inmueble a una inmobiliaria profesional que ofrezca seguridad y control en las visitas con todas las garantías. Elizalde, con más de 20 años de experiencia en el sector, se muestra preparado para afrontar este reto y continuar ofreciendo inmuebles de calidad a sus clientes.

Visitas seguras para clientes y propietarios

La nueva realidad provocada por la actual emergencia sanitaria ha propiciado un nuevo protocolo para las visitas. Ahora, las personas interesadas en un inmueble, antes de comenzar la visita, tienen que limpiarse las manos con gel hidroalcohólico y utilizar mascarilla y patucos durante el encuentro. Igualmente, es importante eludir el contacto físico en todo momento.

A lo largo de la visita hay que mantener una distancia mínima de un metro entre personas, preferiblemente dos. Es preciso evitar el uso del ascensor y el acceso a estancias reducidas en grupo. El visitante tiene que procurar no apoyarse en nada, ni tocar ningún objeto ni superficie de la vivienda.

Al finalizar la visita, hay que desechar cuidadosamente en una bolsa todos los elementos de protección utilizados. De igual modo, si ese día el cliente presenta síntomas de fiebre y/o tos, la cita ha de ser cancelada.

Los nuevos protocolos también van a tener influencia sobre los propietarios de los inmuebles a mostrar. Se recomienda el uso de la mascarilla si se va a estar presente en la visita, así como tener las puertas abiertas en todo momento y ventilar la casa antes de cada visita.

Por su parte, el comercial proporcionará equipos de protección (mascarilla, gel y patucos) a todas las personas que lo necesiten. Tiene que utilizar guantes dentro de la vivienda y procurar ser el único que toque elementos de la vivienda.

El sector inmobiliario continúa en activo

Excepto durante el parón total de 15 días decretado por el estado de alarma, el número de contactos que ha recibido Elizalde ha ido creciendo semana a semana hasta ponerse a nivel de febrero.

Durante el confinamiento, ha continuado teletrabajando y dando servicio a sus clientes. En este proceso se han materializado contratos que estaban pendientes de firma antes de la crisis a través de firmas digitales. Ahora, gracias a la reanudación de las visitas físicas, se han podido reactivar las ventas y los alquileres.

Los bancos están ofreciendo tipos de interés muy bajos y atractivos para los compradores, lo que ayuda a tomar la decisión de compra. Además, la actual situación de la Bolsa es muy volátil y hay inversores que prefieren invertir en un bien inmueble.

Cambio de mentalidad: de zona urbana a residencial

Se está produciendo un cambio de tendencia en las preferencias de los interesados en adquirir una vivienda nueva. En estos momentos, la mayoría de demandas que recibe la Inmobiliaria Elizalde son para villas, zonas residenciales o viviendas con terraza. Incluso han recibido llamadas de gente interesada en adquirir un caserío.

No obstante, los inmuebles situados en zonas céntricas siguen considerándose un valor seguro, lo que ayuda a mantener la demanda de estos. También suscitan gran interés los pisos en obra nueva.

Interesantes oportunidades en obra nueva

Dos de las promociones que forman la cartera de la inmobiliaria están teniendo muy buena aceptación. Las promociones Eguzkialde y Eguzki Eder son villas en una sola planta que destacan por ofrecer la comodidad de un piso con las características de una villa.

El cliente podrá disfrutar, además de privacidad, de jardín, terraza y txoko, entre otras ventajas. En la promoción Eguzkialde sólo queda una villa libre y acaban de comenzar la comercialización de Eguzki Eder, con precios desde los 580.000€.

Por otro lado, la inmobiliaria dispone de otras promociones en la zona de Atotxaerreka, Hospitales, viviendas en Zatarain Lasarte, y en Hondarribia playa.