Impacto en el mercado del alquiler
La declaración de zonas de mercado residencial tensionado ha ganado relevancia en el debate sobre vivienda en España tras la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda. Donostia-San Sebastián, junto con otros municipios de Gipuzkoa, se encuentra entre las áreas donde esta figura ya se aplica o se está estudiando.
En este artículo se repasan los aspectos normativos básicos, la situación en Gipuzkoa y los posibles efectos sobre el mercado del alquiler.
¿Qué son las zonas tensionadas?
La Ley de Vivienda establece que una zona puede ser declarada tensionada cuando se cumple al menos uno de estos criterios:
- El coste medio de la vivienda (incluido alquiler o compra, suministros y gastos básicos) supera el 30 % de la renta media de los hogares de la zona.
- El precio de la vivienda ha experimentado un incremento acumulado en los últimos cinco años superior al 3 % por encima del IPC.
La declaración corresponde a las comunidades autónomas, previa solicitud y publicación oficial.
Situación en Donostia-San Sebastián y Gipuzkoa
- Declaración oficial: Donostia-San Sebastián fue declarada zona tensionada en julio de 2025, según el BOE.
- Distritos afectados: Informes del Observatorio Vasco de la Vivienda señalan que la mayoría de los distritos de Donostia cumplen los requisitos establecidos.
- Otros municipios: En Gipuzkoa, localidades como Errenteria ya han sido declaradas, y otros municipios se encuentran en proceso de evaluación.
Efectos en el mercado del alquiler
La normativa introduce una serie de medidas que inciden en la fijación de precios y en la oferta de vivienda en alquiler:
- Índice de referencia: En nuevas contrataciones de alquiler, especialmente en el caso de grandes tenedores, los precios deben ajustarse al índice de referencia publicado por la Administración.
- Renovación de contratos: Se establecen límites en la actualización de rentas en zonas tensionadas.
- Incentivos fiscales: Se prevén bonificaciones para determinados supuestos de alquiler por debajo de los índices de referencia.
- Oferta disponible: Algunos estudios apuntan a que la regulación puede influir en la cantidad de viviendas que los propietarios destinan al alquiler.
A quién afecta la declaración de zonas tensionadas
La aplicación de esta figura tiene impacto en diferentes actores del mercado:
- Inquilinos: El precio de nuevos contratos y renovaciones se ajusta a los parámetros oficiales.
- Propietarios particulares: Su situación depende de si sus contratos se sitúan por encima o por debajo de los índices establecidos.
- Grandes tenedores: Están sujetos a mayores obligaciones en la fijación de precios.
- Administraciones públicas: Deben gestionar el control, seguimiento y actualización de las zonas tensionadas, además de impulsar políticas complementarias de vivienda.
Perspectivas de futuro
Se prevé que más municipios de Gipuzkoa sean declarados zonas tensionadas en los próximos meses, en función de los informes técnicos de precios y esfuerzo económico de los hogares. También se espera un ajuste progresivo de los índices de referencia, con mayor precisión por barrios y tipologías de vivienda.
La clave estará en cómo evolucione la oferta y la demanda de vivienda en alquiler dentro de este nuevo marco regulatorio.
Conclusión
La declaración de zonas tensionadas en Donostia-San Sebastián supone un cambio relevante en el mercado del alquiler. El marco regulatorio fija parámetros claros para los contratos de arrendamiento y establece un índice de referencia que condicionará la evolución futura de los precios.
El seguimiento de estas medidas en Gipuzkoa permitirá evaluar en los próximos años su efecto real sobre el acceso a la vivienda y la estabilidad del mercado.